חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' כהן ואח'

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן) מיום 2.11.10 בת"א 4137/06, בגדרו נתקבלה תביעת משיבים 1-2 (להלן – כהן) נגד המערערת (להלן – רמות ארזים) לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר, ונדחתה הודעה לצדדים שלישיים – הם משיבים 3 עד 6 – בעניין זה.

העובדות

עניינו של הערעור בנכס המצוי ברחוב משעול הדקלים 25 בשכונת רמות בירושלים (להלן – הנכס). הנכס הוקם בידי רמות ארזים ומצוי היה בבעלותה.

בתקופה שבין יום 20.10.01 ליום 20.8.04 הושכר הנכס בידי רמות ארזים למשיבה 3, שנקראה באותה העת חברת עליון אינטראקטיב בע"מ. לימים שינתה משיבה 3 שמה למדיה סלייד בע"מ (להלן – מדיה סלייד). ביום 20.8.04, בעקבות הסכם פשרה שהושג בבית המשפט במסגרת תביעת פינוי, פינתה מדיה סלייד את הנכס.

ביום 22.2.05 נחתם הסכם מכר בין רמות ארזים לבין כהן (להלן – ההסכם), אשר במסגרתו רכשו כהן את זכויות רמות ארזים בנכס. במסגרת ההסכם התחייבה רמות ארזים להמציא לכהן את המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס על שמם עד ליום 31.10.05. אחד המסמכים שנדרשו לשם העברת הזכויות בנכס היה, כמקובל, אישור הרשות המקומית – עיריית ירושלים, היא משיבה 6 – בדבר העדר חובות בגין הנכס (להלן – אישור העירייה). הלכה למעשה, לא הומצאה אישור העירייה לכהן במועד שהוסכם – 31.10.05, אלא רק ביום 22.5.06. ברקע העיכוב בהמצאת אישור העירייה לכהן נמצא קיומו של חוב ארנונה על הנכס, בגין התקופה בה פעלה מדיה סלייד בנכס. חוב זה נפרע ביום 4.5.06, לאחר הליך משפטי שנקטה רמות ארזים כנגד מדיה סלייד. כעבור זמן מה ממועד זה כיסו גם כהן את חוב הארנונה בגין התקופה שבה החזקה בנכס היתה בידיהם, ואזי ביום 22.5.06 ניתן לכהן האישור.

כאמור, על פי הוראות ההסכם, היה על רמות ארזים להמציא לכהן את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שם כהן עד ליום 31.10.05. על פי האמור בהסכם, אי המצאת המסמכים במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ומזכה את כהן בפיצוי בסכום השווה ל - 10% ממחיר הנכס, "כפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש". לנוכח זאת הגישו כהן נגד רמות ארזים את התובענה נושא ערעור זה, ובה עתרו לקבלת הפיצוי המוסכם. רמות ארזים מצידה הגישה הודעה לצד שלישי כנגד מדיה סלייד, בטענה כי הפרת ההסכם כלפי כהן נגרמה עקב מחדלי מדיה סלייד בכל הנוגע לתשלום חוב הארנונה, בגין התקופה בה עשתה זו שימוש בנכס. כנגד משיבים 4-5 נטען, כי הם ערבים להתחייבות מדיה סלייד, ומכאן ההודעה לצד שלישי כנגדם. כנגד משיבה 6, עיריית ירושלים, נטען כי העיכוב במתן אישור העירייה נבע ממעשים ומחדלים רשלניים מצד העירייה, המקימים לרמות ארזים עילת תביעה כלפיה, במסגרת הודעה לצד שלישי.

פסק דינו של בית משפט קמא

בפסק דינו דחה בית משפט קמא הן את התביעה והן את ההודעה לצד שלישי.

אשר לחבותה של רמות ארזים קבע בית המשפט, כי רמות ארזים אכן הפרה את ההסכם, באי המצאת אישור עירייה במועד שהוסכם. כן נקבע כי כלפי העירייה רמות ארזים היא זו אשר חבה בתשלום הארנונה, גם בגין התקופה בה שהתה בנכס מדיה סלייד. זאת כיוון שרמות ארזים, כך נקבע, לא דיווחה לעירייה אודות חוזה השכירות מול מדיה סלייד (ואף לא דיווחה כלל על סיום בניית הנכס קודם לכן, אשר לא נרשם בעירייה אלא אגב סקר נכסים). בנוסף קבע בית המשפט קמא, כי אף אם חלקה רמות ארזים על חיוב הארנונה, יכולה היתה לשלם את החוב לפי דרישת העירייה לצורך המצאת אישור העירייה במועד, ולקיים לאחר מכן התדיינות מול העירייה, ולכן מדובר בהפרה ברורה מצד רמות ארזים. נוכח קביעות אלה נפסק, כי אין לזקוף לחובת כהן את העובדה ששילמו את חובם לארנונה אך ביום 22.5.06, אחר שעד סמוך למועד זה לא השלימה רמות ארזים את הטיפול בחוב הארנונה שהיה בתחום אחריותה. בית משפט קמא לא התערב בסכום הפיצוי המוסכם, בקובעו כי אין מדובר בסכום לא סביר לנוכח הנזק שעשויים היו הצדדים לצפותו בעת שהתקשרו בהסכם, ובפרט כאשר בפועל נגרם נזק בשל פגיעה ביכולת למכור את הנכס לקונה פוטנציאלי אשר התעניין בו.

ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד נדחתה אחר שנקבע, כי בהתאם להסכם בין מדיה סלייד לבין רמות ארזים, התשלום השוטף לעירייה בגין ארנונה היה אמור להיעשות בידי רמות ארזים, כאשר מדיה סלייד אמורה היתה לשלם לרמות ארזים בגין כך, לפי דרישתה. על רקע זה נקבע כי אין קשר סיבתי בין אי תשלום הסכום על ידי מדיה סלייד לרמות ארזים, ובין אי המצאת אישור העירייה, אשר היה יכול להינתן אילו מילאה רמות ארזים את חובתה ושילמה לעירייה את חוב הארנונה הרובץ עליה.

משנדחתה ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד, נדחתה גם ההודעה לצד שלישי כלפי משיבים 4-5. כאמור, ביחס למשיבים אלה נטען כי הינם ערבים לחובות מדיה סלייד. בית המשפט קמא מצא, כי יש ממש בטענה, כי ערבותם של משיבים 4 ו-5 התמצתה בקיום החיובים החוזיים של מדיה סלייד כלפי רמות ארזים, ולא התפרשה על חיובים נזיקיים, כנטען בהודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד.

אף ההודעה לצד שלישי כלפי העירייה נדחתה, ובית המשפט קבע, כי העירייה נהגה כדין כלפי רמות ארזים, משסירבה ליתן לה את אישור העירייה אודות העדר חובות. נקבע כי רמות ארזים לא הודיעה לעירייה על השכרת הנכס, כך שחוב הארנונה רבץ עליה, וכל עוד לא סולק - בדין נמנעה העירייה מלהנפיק את האישור.

הערעור

בערעורה משיגה רמות ארזים כנגד קבלת התביעה נגדה; כנגד הקביעה כי ההסכם הופר; כנגד שיעור הפיצוי שנפסק, אשר היה מקום, לטענתה, להפחתתו; וכנגד אי הטלת חבות על מדיה סלייד ומשיבים 4-5. בטיעונים בפני הוברר, כי אין רמות ארזים משיגה על הימנעות בית משפט קמא מהטלת חבות על עיריית ירושלים.

כפי שיפורט להלן, אינני מקבלת את טענות רמות ארזים, ודין הערעור להידחות.

שאלת הפרת ההסכם

לשיטת רמות ארזים, פרשנות מתאימה של ההסכם מלמדת כי היא לא הפרה אותו כלל ועיקר. טיעון זה מבקש לסמוך עצמו על לשון סיפת סעיף 12(ב) להסכם, הקובעת את חובתה של רמות ארזים לספק לכהן מלוא האישורים הנדרשים לרישום זכויות עד ליום 31.10.05. כך נכתב בסיפת הסעיף:

"על אף האמור לעיל, במקרה שבו יחול עיכוב או מניעה בהמצאת האישורים, כתוצאה מעיכוב ו/או מניעה בידי הרשויות השונות, יידחה המועד האמור לעיל עד להסרת העיכוב או המניעה".

לטענת רמות ארזים סיפת סעיף 12(ב) מורה, כי כל אימת שהעירייה מעכבת או מונעת מתן האישור, נדחה המועד בו מחוייבת רמות ארזים להמציאו, גם אם העילה לעיכוב האישור או למניעתו נעוצה במעשיה ובמחדליה של רמות ארזים עצמה. בהקשר זה מפנה רמות ארזים להוראת סעיף 7(ב) להסכם הקובעת כך: